Les effets et les limites de la location-gérance
La location-gérance permet à un propriétaire de confier l’exploitation de son fonds à un tiers, mais cette mise à disposition soulève plusieurs limites, tant pour le bailleur que pour le locataire-gérant.
1. Les limites des droits et obligations du bailleur de la location-gérance
Si le bailleur conserve un certain nombre de prérogatives en tant que propriétaire du fonds, ces dernières s’exercent dans un cadre juridique strict, qui encadre notamment la possibilité de céder le fonds, l’obligation de délivrance conforme, la répartition des charges liées aux réparations ou à la fiscalité, ainsi que la gestion contractuelle du loyer.
1.1 Le bailleur peut-il vendre ou apporter en société le bien sans remettre en question le contrat de location-gérance ?
Le propriétaire du fonds de commerce conserve la faculté de le vendre ou de l’apporter à une société, sans que cette opération n’entraîne, en principe, la rupture automatique du contrat de location-gérance. Ce type de cession ne constitue donc pas, en soi, un motif légitime de résiliation pour le locataire-gérant.
Toutefois, si le contrat comporte une clause particulière le prévoyant, conformément à l’article 1744 du Code civil, la vente du fonds de commerce peut entraîner la résiliation de plein droit de la location-gérance. Dans cette hypothèse, sauf stipulation contraire, le locataire-gérant peut solliciter le versement d’une indemnité en compensation du préjudice subi.
L’article 1747 du Code civil prévoit que le montant de cette indemnité est alors déterminé par voie d’expertise. Cette disposition s’applique notamment dans les cas où le fonds de commerce concerné nécessite des investissements importants, comme c’est le cas pour certaines structures industrielles telles que les usines ou les manufactures.
1.2 Que se passe-t-il si la délivrance par le bailleur n’a pas lieu conformément au contrat ?
La délivrance du fonds de commerce implique que le bailleur le remette au locataire-gérant dans l’état et selon les modalités définies par le contrat. En cas de litige sur cette obligation, il appartient au bailleur de démontrer qu’il a correctement exécuté cette prestation. Si cette obligation n’est pas remplie, le locataire-gérant peut se prévaloir des recours prévus par l’article 1217 du Code civil.
Il peut notamment suspendre ou refuser l’exécution de ses propres obligations, exiger l’exécution forcée du contrat, solliciter une réduction de la redevance convenue, ou encore demander la résolution du contrat si l’inexécution est suffisamment grave.
En complément ou à titre principal, il lui est également possible de réclamer des dommages et intérêts. Ces différentes sanctions sont soumises à des conditions de mise en œuvre strictes et peuvent, dans certains cas, être combinées, à condition qu’elles ne soient pas incompatibles entre elles. L’objectif est de garantir un équilibre contractuel effectif.
1.3 Qui doit faire les travaux dans une location-gérance ?
En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer que le fonds de commerce demeure en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Selon les dispositions de l’article 1720 du Code civil, sauf clause contraire, les réparations majeures, dites « grosses réparations », incombent au bailleur.
La jurisprudence (CA Nîmes, 23 février 1983, Ribot c/ Quesnel : JurisData n° 1983-000117) confirme cette obligation, en précisant que le propriétaire doit prendre en charge les transformations nécessaires pour que le fonds soit exploitable dans des conditions normales.
Toutefois, en matière de location-gérance, les contrats prévoient fréquemment que le locataire-gérant assure lui-même l’entretien courant ainsi que le remplacement du matériel usagé.
En revanche, des éléments plus structurels, comme le renouvellement du bail des locaux d’exploitation ou la gestion des droits liés à la marque commerciale, relèvent généralement du bailleur. Si le locataire-gérant néglige ses obligations, il encourt les sanctions prévues par l’article 1217 du Code civil, y compris la résolution du contrat ou l’octroi de dommages et intérêts.
1.4 Quelles sont les obligations fiscales du locataire-gérant en matière de cotisations et de taxes ?
Le bailleur reste redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) minimale, selon l’article 1447 du CGI, car la location-gérance ne met pas fin à l’exploitation du fonds. Cela découle de la nature même du contrat de location-gérance, qui ne rompt pas la continuité de l’exploitation du fonds de commerce, mais en modifie simplement les modalités.
Il peut aussi devoir la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si les redevances dépassent 500 000 € par an.
En parallèle, le locataire-gérant paie la CFE sur les immobilisations qu’il exploite. Il est aussi soumis à la TVA (article 256 du CGI) et à l’impôt :
- sur le revenu (IR) en BIC, s’il est en nom propre ou en entreprise individuelle ou,
- sur les sociétés (IS), s’il agit via une société.
Ces obligations font du locataire-gérant un contribuable autonome, distinct du propriétaire, dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce.
1.5 Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de contrat de location-gérance ?
L’exploitation du fonds de commerce par le locataire-gérant doit se faire dans le respect de la destination initialement prévue, sauf stipulation contractuelle contraire, conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil.
Il ne peut donc en changer la nature ni en modifier l’objet, car de telles altérations pourraient affecter directement l’activité, notamment en bouleversant la clientèle attachée au fonds.
Néanmoins, le locataire-gérant peut procéder à certaines adaptations rendues nécessaires par l’évolution des lois, les usages commerciaux ou les avancées techniques (CA Amiens, 14 mai 1980 : Rec. Amiens 1890, 2, p. 201).
En d’autres termes, les transformations exigées par le cadre juridique, les pratiques du secteur ou le progrès technologique ne constituent pas, en elles-mêmes, une infraction à la destination du fonds.
Ces ajustements doivent cependant rester raisonnables et ne pas altérer substantiellement la nature du fonds, afin de préserver l’élément clé que représente la clientèle.
Cette flexibilité permet au locataire-gérant de faire évoluer son activité sans compromettre l’intégrité du fonds loué.
2. Les limites des droits et obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant, bien qu’autonome dans l’exploitation du fonds, reste tenu à un certain nombre d’obligations dont le non-respect peut engager sa responsabilité.
En effet, il doit veiller à ne pas faire perdre de clientèle, sous peine d’indemnisation, ne peut prétendre à la reconduction tacite du contrat qu’à certaines conditions, ne peut transférer ou sous-louer le contrat sans autorisation, ne doit pas exercer une activité concurrente ou détournent la clientèle du fonds, ne peut céder librement le contrat de location-gérance, doit respecter des obligations fiscales spécifiques, et ne peut modifier l’objet du fonds sans autorisation.
2.1 Le locataire doit-il indemniser le bailleur en cas de perte de clientèle ?
La jurisprudence reconnaît que le locataire-gérant a l’obligation de préserver la clientèle rattachée au fonds de commerce qu’il exploite. Il lui est donc interdit d’adopter un comportement susceptible de détourner cette clientèle à son profit.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 décembre 2012 (n°11-26.756), a clairement énoncé qu’un locataire-gérant ne peut s’approprier la clientèle du fonds en développant une activité concurrente parallèle.
Lorsqu’une clause de non-concurrence est expressément stipulée dans le contrat de location-gérance et que celle-ci est violée, le bailleur peut engager la responsabilité du locataire-gérant. En cas de perte de clientèle liée à cette infraction, une indemnisation est envisageable.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 septembre 2013 (n°12/01999), a ainsi accordé des dommages et intérêts au bailleur, considérant que les agissements du locataire-gérant avaient causé un préjudice direct. Cette jurisprudence renforce la nécessité pour le locataire-gérant de respecter fidèlement les obligations contractuelles et déontologiques.
2.2 La continuité d’activité du locataire-gérant aux termes du contrat suffit-elle pour renouveler le bail ?
Le contrat de location-gérance est, dans la majorité des cas, conclu pour une période déterminée, fixée à l’avance par les parties.
À l’issue de cette période, le contrat prend fin automatiquement, sauf si les parties expriment leur volonté de le renouveler, soit de manière explicite par un nouvel accord écrit, soit de manière tacite par le comportement adopté à l’échéance.
L’article 1738 du Code civil dispose qu’un bail conclu par écrit peut, une fois arrivé à terme, se poursuivre en bail verbal si le preneur reste en possession et que le bailleur ne manifeste aucune opposition. Bien que cette règle soit formulée pour les baux, la jurisprudence en a étendu l’application à la location-gérance, même en l’absence d’une clause de reconduction spécifique (Cass. com., 11 juillet 1967, n°289 ; 7 juillet 1966).
Toutefois, si le bailleur exprime sans ambiguïté son refus de reconduire le contrat, aucune reconduction tacite ne peut être admise. Le silence ou l’inaction du bailleur peut, à l’inverse, être interprété comme une acceptation implicite.
2.3 La location-gérance peut-elle être transférée ou sous-louée à un tiers par le bailleur ?
Le contrat de location-gérance repose sur un lien de confiance étroit entre le bailleur et le locataire-gérant, ce qui lui confère un caractère intuitu personae.
En raison de cette nature particulière, le locataire-gérant est tenu d’exploiter personnellement le fonds de commerce mis à sa disposition. Il ne peut, sauf disposition contraire, en confier l’exploitation à une autre personne, même temporairement.
Cette obligation découle d’une jurisprudence constante, notamment illustrée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix en date du 27 avril 1950 (Gaz. Pal. 1950), qui rappelle que l’exploitation par un tiers, sans autorisation, constitue une violation du contrat.
Néanmoins, il est possible de déroger à ce principe si une clause contractuelle le prévoit explicitement et si le bailleur y consent. La sous-location du fonds peut alors être autorisée, comme l’a reconnu la Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 1994 (n°92-20.721). Toutefois, dans cette hypothèse, le locataire-gérant doit se conformer à l’article L.144-3 du Code de commerce, qui impose notamment d’avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le sous-louer.
2.4 Le locataire-gérant peut-il exercer une autre activité en parallèle de l’activité du fonds de commerce ?
Le locataire-gérant est tenu à une obligation de loyauté et de bonne foi dans la gestion du fonds de commerce mis à sa disposition. Cette obligation implique qu’il ne doit pas chercher à détourner la clientèle attachée au fonds, que ce soit directement ou indirectement.
Il lui est donc formellement interdit de créer une activité concurrente, que ce soit à titre personnel ou par l’intermédiaire de personnes interposées telles que des membres de sa famille, des salariés ou des prête-noms.
Cette interdiction s’applique même en l’absence de clause expresse de non-concurrence, comme l’a rappelé la jurisprudence ancienne (Cass. civ., 14 avril 1891, DP 1891, 1, p. 355), toujours pertinente sur ce point.
De plus, toute manœuvre visant à créer une confusion dans l’esprit de la clientèle, telle que l’utilisation de son ancienne qualité de gérant sur des documents commerciaux, ou encore la suggestion d’un transfert de fonds en sa faveur, est prohibée. Un tel comportement constitue une faute et peut engager la responsabilité civile du locataire-gérant à l’égard du bailleur.
2.5 Le locataire-gérant peut-il céder son contrat de location-gérance ?
En règle générale, le locataire-gérant ne peut pas transférer son contrat de location-gérance sans obtenir au préalable l’accord explicite du propriétaire du fonds. Ce type de contrat est souvent conclu en raison des qualités personnelles du locataire-gérant, ce qui empêche sa cession à un tiers sans autorisation préalable, sauf si une clause contractuelle prévoit expressément le contraire.
Ce principe est fondé sur l’article 1103 du Code civil, qui affirme que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », soulignant ainsi la force obligatoire des engagements contractuels.
Dès lors, les parties doivent respecter rigoureusement les clauses du contrat. Si une cession est réalisée en violation d’une interdiction ou sans l’accord du bailleur lorsque celui-ci est requis, elle constitue un manquement au contrat.
Ce manquement engage la responsabilité du locataire-gérant, qui peut voir son contrat résilié et être condamné à verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé.
2.6 Le locataire-gérant peut-il modifier le type d’activité exercé dans le fonds de commerce ?
Le locataire-gérant ne peut en aucun cas procéder seul à une modification de l’objet du fonds de commerce qu’il exploite.
En effet, le contrat de location-gérance est généralement conclu en vue d’une activité déterminée, précise et clairement définie. Toute transformation importante de cette activité, effectuée sans l’accord préalable du propriétaire du fonds de commerce, constitue une violation sérieuse des obligations contractuelles.
Conformément à l’article 1103 du Code civil, les termes du contrat ont force obligatoire entre les parties, ce qui signifie que tout changement non approuvé peut justifier la résiliation du contrat. En cas de non-respect, le locataire-gérant s’expose à des sanctions, y compris des actions en responsabilité contractuelle.
Par ailleurs, une modification unilatérale de l’activité peut avoir des répercussions majeures, notamment sur la valeur économique du fonds, sur sa destination juridique ainsi que sur son régime fiscal. Ces impacts soulignent l’importance de l’accord express du bailleur avant toute modification.
3. Le paiement des dettes de la location-gérance
Le régime de la location-gérance soulève de nombreuses questions relatives à la répartition des dettes selon les différentes phases du contrat : celles nées avant la conclusion du contrat demeurent à la charge exclusive du bailleur, tandis que celles contractées entre la conclusion et la publication du contrat engagent solidairement le bailleur et le locataire-gérant. Après publication, seule la responsabilité du locataire-gérant subsiste, sauf confusion entretenue avec les tiers. À la fin du contrat, les dettes du locataire-gérant deviennent immédiatement exigibles, sans que le bailleur soit pour autant tenu de racheter les stocks laissés par ce dernier.
3.1 Qui est responsable de payer les dettes dues avant la conclusion du contrat de location-gérance ?
Lors de la conclusion du contrat de location-gérance, il incombe au propriétaire du fonds de commerce de régler l’ensemble des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation antérieure de ce fonds.
La charge de ces dettes demeure ainsi exclusivement à la responsabilité du bailleur, même si leur échéance intervient après la prise d’effet du contrat de location-gérance.
En revanche, le locataire-gérant prend généralement en charge les contrats de travail liés à l’activité du fonds au moment de la formation du contrat.
Par ailleurs, l’article L.144-6 du Code de commerce prévoit que, si le tribunal de commerce estime que la mise en location-gérance compromet sérieusement le recouvrement des dettes du bailleur afférentes à l’exploitation, il peut prononcer la déchéance du terme, rendant ces dettes immédiatement exigibles.
Cependant, cette procédure n’est pas automatique et nécessite une demande formelle, ainsi que la présence d’une clause spécifique dans le contrat pour en faciliter la mise en œuvre.
3.2 Le bailleur est-il responsable des dettes de la location-gérance survenues entre la conclusion du contrat et sa publication ?
Jusqu’à ce que le contrat de location-gérance soit publié dans un journal d’annonces légales, une responsabilité solidaire subsiste entre le bailleur et le locataire-gérant concernant les dettes contractées par ce dernier dans le cadre de l’exploitation du fonds.
Cette règle est prévue par l’article L.144-7 du Code de commerce et vise notamment les impôts directs ainsi que les autres charges liées à l’activité commerciale exercée par le locataire-gérant.
Afin d’éviter que cette solidarité ne se prolonge indûment, la publication du contrat doit intervenir dans un délai de quinze jours suivant la signature. Cette formalité est essentielle pour clarifier les responsabilités respectives des parties.
Cependant, il est important de noter que cette responsabilité solidaire ne concerne pas les dettes qui seraient liées à une activité étrangère à celle du fonds de commerce exploité. Cette distinction a été confirmée par la jurisprudence, notamment dans un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 6 juin 1972 (n°71-11.674).
3.3 Le bailleur est-il responsable des dettes nées après la publication du contrat de location-gérance ?
Dès la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales, le bailleur est libéré de toute responsabilité concernant les dettes futures que pourrait contracter le locataire-gérant dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce.
En effet, l’article L.144-7 du Code de commerce limite explicitement la solidarité entre les parties à la période qui précède cette publication. Une fois ce délai dépassé, la charge exclusive des dettes liées à l’activité commerciale incombe au locataire-gérant seul.
Cependant, cette exonération du bailleur peut être remise en cause si ce dernier entretient volontairement ou par négligence une confusion auprès des tiers.
Par exemple, s’il laisse penser qu’il continue d’exploiter le fonds ou s’il ne clarifie pas la situation, il risque d’engager sa responsabilité.
Celle-ci peut alors être fondée soit sur le principe de l’apparence trompeuse, soit sur une faute civile, exposant ainsi le bailleur à des poursuites pour préjudice causé aux tiers.
3.4 Que deviennent les dettes restantes à la fin du contrat de location-gérance ?
À la fin du contrat de location-gérance, toutes les dettes contractées par le locataire-gérant au cours de la période d’exploitation du fonds de commerce deviennent immédiatement exigibles. En effet, l’article L.144-9 du Code de commerce dispose que l’ensemble des dettes relatives à l’activité exercée pendant la durée du contrat doit être réglé sans délai. Les créanciers concernés peuvent ainsi exiger le paiement intégral de ces sommes dès la cessation de la location-gérance.
Sauf disposition contractuelle contraire, la charge de ces dettes incombe exclusivement au locataire-gérant, qui reste responsable des engagements financiers pris durant sa gestion. En parallèle, le bailleur est tenu de reprendre les contrats de travail en cours à la date de fin du contrat, conformément aux dispositions de l’article L.1224-1 du Code du travail.
Cette obligation inclut la reprise des salariés, ainsi que tous les droits et avantages qui leur sont attachés, garantissant ainsi la continuité de leurs emplois.
3.5 Le bailleur est-il tenu de racheter les marchandises laissées par le locataire-gérant après son départ ?
Lors de son exploitation, il est fréquent que le locataire-gérant se retrouve avec un stock de marchandises invendues.
La question se pose alors de savoir si le bailleur est tenu d’une quelconque obligation de racheter lesdites marchandises.
Aucune disposition légale n’oblige le bailleur à procéder au rachat du stock laissé par le locataire-gérant à la fin du contrat de location-gérance. En l’absence d’une clause spécifique prévoyant la reprise des marchandises dans le contrat, le propriétaire du fonds est libre de refuser d’acheter les marchandises qui n’ont pas été écoulées. La Cour de cassation a confirmé cette liberté contractuelle dans un arrêt rendu le 23 mars 1999 (Com., n°97-15.700), rappelant ainsi que le bailleur n’a pas d’obligation légale de reprendre les stocks restants à l’issue du contrat.
Dès lors, le locataire-gérant doit impérativement anticiper la fin de son contrat en assurant une gestion rigoureuse de ses stocks. Cette anticipation est nécessaire pour éviter d’avoir à gérer un surplus de marchandises difficiles à écouler, ce qui pourrait entraîner des complications et des pertes financières.
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