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Demande de déspécialisation partielle : le refus du bailleur n'a pas à être motivé

 

Le bailleur qui entend s’opposer à la demande de déspécialisation partielle de son cocontractant n'a plus à motiver son refus en contestant le caractère connexe ou complémentaire de l'activité commerciale envisagée.

 

I. Définition et mise en œuvre de la déspécialisation partielle

1) Définition de la déspécialisation partielle et champ d’application : les activités connexes ou complémentaires

Le contrat de bail commercial prévoit expressément la nature et l'objet de l'activité commerciale qui peut être exercée dans le local pris à bail par le preneur.

En principe, le preneur n’a pas le droit d’exercer n’importe quelle activité commerciale dans les locaux pris à bail.
En conséquence, le preneur à bail qui voudrait changer l’activité commerciale exploitée doit donc obtenir au préalable l’autorisation du bailleur. 

A ce titre, l’article 145-47 du Code de commerce permet au preneur d’« adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires» : c’est la déspécialisation partielle.
Selon la cour d’appel de Paris (CA Paris, 27 mars 1990 D. 1990 IR 97), est connexe à une activité « celle qui a un rapport étroit avec elle. Est complémentaire celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale, qui en constitue le prolongement raisonnable ».
Par exemple, a été jugé connexe la vente de boissons non alcoolisées, de quiches lorraines, de croques monsieur et de pizzas pour l'activité de « boulangerie-pâtisserie » (Cass. Civ. III, 3 avril 1996).

2) Procédure à suivre afin de procéder à une déspécialisation partielle de son activité

Afin de procéder à une déspécialisation partielle de son activité, le preneur doit suivre une procédure prévue aux articles L145-47 et suivant du code de commerce :

- le preneur doit tout d’abord adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui notifier la nouvelle activité commerciale envisagée.
- le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser la demande déspécialisation partielle.
A défaut de réponse, le bailleur est supposé avoir accepté et le preneur pourra librement exercer sa nouvelle activité.
En cas de refus, le preneur pourra saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir l’autorisation d’exercer la nouvelle activité commerciale envisagée.

II. Opposition du bailleur à la demande de déspécialisation

Très récemment, la Cour de cassation a eu l’occasion de revenir sur les conditions de contestation de la déspécialisation par le bailleur (Civ. 3e, 9 févr. 2017, FS-P+B, n° 15-28.759).

Jusqu’ici, l’opposition du bailleur :

- n’avait pas à revêtir de formes particulières (v. Civ. 3e, 6 mars 1973, Bull. civ. III, n° 165 ; 23 avr. 1974, Bull. civ. III, n° 158).
- mais devait expressément contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité projetée ; à défaut, la déspécialisation était considérée comme acquise au preneur (Civ. 3e, 1er févr. 1978, Bull. civ. III, n° 63 ; cette solution a d’ailleurs été reprise dans un arrêt du 1er mars 1995).

Or cette dernière solution a été renversée par la Cour de cassation, en son arrêt du 9 février 2017.

Dans cette espèce, le preneur avait signifié une demande d’extension de son activité d’entretien et de réparation automobile à la vente, la pose et la réparation pneumatique. Dans le délai légal imparti, le bailleur avait adressé une lettre au preneur refusant de donner suite à cette demande d’extension.

Arguant principalement de l’absence de motivation de ce refus, le preneur avait saisi la justice aux fins de voir déclarer le bailleur déchu de son droit de contester le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité.

Tant la Cour d’appel que la Cour de cassation déboutent le preneur, après avoir constaté que le bailleur avait manifesté de façon non équivoque son opposition, et qu’il n’était pas tenu de motiver sa contestation.

Contrairement à ce que dispose la lettre de l’article L145-47 du code de commerce qui précise que la contestation doit « porter sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités »,la cour de cassation dispense désormais le bailleur de motiver son refus.

Désormais, la simple opposition du bailleur, sans contestation du caractère connexe ou complémentaire de l’activité, ne permet plus, pour le preneur, d’acquérir automatiquement l’extension envisagée.

 

Par Dahlia ARFI-ELKAïM

Avocat au Barreau de Paris

 

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